[2.4 부동산대책] 공공주도 3080, 대도시권 주택공급 총정리!

현재 우리나라는 부동산 버블이 급격하게 오르고 있는 것같습니다.
정말 우리의 다음세대들에게 어찌하려고 이렇게 주택 가격을 올리고 있는지 걱정이됩니다.
지금 당장은 주택 값이 올라서 이익을 볼지 모르겠지만 결국 오른 집값에 대한 부담은 우리의 자녀들에게 무거운 짐으로 넘겨질 것입니다.

이에 정부에서도 급등하는 부동산 현상을 진정시키려 노력을 하고 있습니다.
오늘은 몇일 지나기는 했지만, 공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 부동산 정책을 소개하도록 하겠습니다.
바로 밑 앞 부분에는 공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 부동산 정책에 대한 간략한 요약정리 내용을 올렸습니다.
그리고 그 다음 나오는 내용은 국토교통부에서 보도한 공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 부동산 정책에 대한 좀 더 자세한 부분입니다. 

【 압도적 물량 공급으로 수급 불안심리 해소 】 

◇ (물량) 서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급
◇ (속도) 건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내)
◇ (품질) 특별건축구역 + 민간의 창의적 설계‧시공 + 충분한 생활 SOC
◇ (가격) 공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급
◇ (청약) 3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편
* 분양주택중심(70~80%) + 일반공급 비중 상향(15→50%) + 추첨제 도입(일반공급 30%)

 

【 과감한 규제혁신과 개발이익 공유 】

◇ (도시‧건축규제 완화) 용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화
◇ (재초환 미부과) 공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과
◇ (인허가 신속 지원) 중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의
◇ (개발이익 공유) 토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가‧임대

【 파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출 】

◇ (토지주) 10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담
◇ (민간) 새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)

"공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 부동산 정책"에 대한 더욱 자세한 내용은 국토교통부에서 보도한 아래의 내용("공공주도 3080+" 대도시권 주택공급 획기적 확대방안)을 참고하시기 바랍니다.

 

 

『공공주도 3080+』 대도시권 주택공급 획기적 확대방안

 

 

Ⅰ. 공공주도 3080 '대도시권 주택공급' 추진배경

 

1. 시장동향 및 대도시권 주택공급 필요성

□ 투기수요에 대한 세제, 대출규제 강화 등 그간 강도 높은 수요관리로 투자수요가 감소*하는 등 주택시장이 실수요자 중심으로 재편
* 서울 주택 매수 중 다주택자 비중(%): (‘20.1Q)9.2 → (2Q)8.5 → (3Q)6.9 → (4Q)5

 

□ 다만, 역대 최대수준 주택공급에도 불구하고 유례없는 초저금리와 가구 수 급증 등으로 주택시장이 여전히 불안한 양상

□ 또한 산업구조 변화, 에너지 제로 등 신기술 발전, 소득수준 향상 및 주거 트렌드 변화로 도시 공간구조의 개편도 필요한 상황

 

□ 주택시장 조기 안정과 트렌드 변화에 따른 도시기능 재편을 위해서는 도시 공간구조 변화와 연계한 도심 내 공급확대 방안 시급

 

Ⅱ. 공공주도 3080 '대도시권 주택공급'의 기본방향 및 추진전략

 

1. 공공주도 3080 '대도시권 주택공급' 목표

출처 : 국토교통부 홈페이지

 

< 대도시권 주택공급 부지확보 물량(`21~`25) 추계치 총괄 >

출처 : 국토교통부 홈페이지

* 지방 중소도시 등에 대한 주거뉴딜의 물량 등 구체적인 사업계획은 금년 상반기중 별도 발표
** 신규 공공택지 지정 25만호, 행복도시 추가공급(용도변경 등) 1.3만호 등 총 26.3만호 공급
*** 부지확보 기준 : (정비사업) 정비계획 변경 (도심공공․공공택지) 지구지정 (소규모) 사업시행인가 (도시재생) 지구지정 (비주택․신축매입) 물건 확보

 

2. 공공주도 3080 '대도시권 주택공급' 기본방향

1) 주민 희망 시 공공주도 Fast-track 옵션 제공 ☞ 신속한 공급
* 공공기관(기획), 정부·지자체(인허가), 민간(창의적 설계·시공), 전문가(개발구상)

2) 역세권 등 도심 내 가용용지와 공공택지를 통해 충분한 물량 공급
* 도심 내 역세권·준공업·저층주거지와 신규 공공택지를 활용

3) 생활인프라, 혁신공간, 일자리와 연계된 품질 높은 주택공급
* 단지내 커뮤니티시설, 도시교통 인프라, 일자리 창출 공간 등과 연계된 주택 공급

4) 수요자가 선호하는 주택 공급 (임대주택은 돌봄․육아․일자리 등 연계)
* 분양주택을 중심으로 공공자가주택과 공공임대주택 등을 혼합 공급

5) 사회적 합의에 기초한 개발이익 배분 및 선제적 투기수요 차단
* 개발이익은 생활 SOC 구축 등에 사용하고, 투기수요는 면밀하게 관리

 

3. 공공주도 3080 '대도시권 주택공급' 추진전략

◈ 新개발모델 도입 + 정비·재생사업 활성화 ⇨ 도시구조 개편 + 주택공급 확대

⑴ 신규 가용지 (역세권․준공업․저층주거지) : 新 개발수단 + 도시기능 재편

⑵ 재개발․재건축 : 공기업 직접시행 ⇨ 획기적 인센티브 + 절차단축

⑶ 도시재생 : 재생사업과 정비사업 연계 ⇨ 실행력 제고 + 주택공급

⑷ 소규모 정비 : 소규모 재개발 + 기존사업 유연화 ⇨ 개발 사각지대 해소

⑸ 공공택지 : 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외 신규 지정

⑹ 단기 주택확충 : 비주택 리모델링 + 매입임대 확대 등 전세대책 보완
※ 주거뉴딜을 통한 다기능 임대주택 공급은 개발이익의 배분, 예산, 입지, 제도, 물량 등 종합 검토 후 발표 (상반기 중)

 

Ⅲ. 공공주도 3080 '대도시권 주택공급' 세부 추진 방안

 

1. 도심 공공주택 복합사업 도입 ☞ 공공주택특별법 개정 (3년 한시)

◈ 5년간 서울 총 11.7만호, 경기․인천 3.0만호, 지방광역시 4.9만호 ⇨ 총19.6만호 공급

출처 : 국토교통부 홈페이지

※ `25년까지 부지확보 기준 (지구지정 기준), 시행성과를 보아 연장 검토

 

(1) 사업개념

□ 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 기존 민간사업으로는 개발이 어려워* 저이용․노후화되고 있는 지역에 대한 新개발모델
* 재개발․재건축 등 민간이 주도하는 사업에 대해서는 투기수요 유입, 과도한 특혜우려가 있어 획기적 도시·건축규제 완화 및 재정지원 등이 어려운 상황

□ 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업

 

(2) 사업절차

⑴ (사업제안) 토지주, 민간기업, 지자체 등은 저개발된 도심 내 우수입지를 발굴하여, LH․SH 등에 주택 및 복합거점 사업 제안
* 역세권→ 주거상업고밀지구 / 준공업→ 주거산업융합지구 / 노후주거→ 주택공급활성화지구

⑵ (예정지구) 공기업이 사업의 적정성을 검토하여 국토부 또는 지자체에 복합사업 지구지정 요청(토지주 10% 동의要)→ 사전검토위원회* 상정·지정
* 국토부․지자체 공동 검토를 통해 사업기간 단축 및 실행력 제고

⑶ (지구확정) 예정지구 지정 후 1년 이내 토지주 2/3 (면적기준 1/2) 이상 동의가 있어야 사업확정 (기간 내 동의율 확보 실패 시 사업 자동 취소)

⑷ (부지확보) 『도심 공공주택 복합사업』 추진이 확정되면 공기업은 단독 또는 공동시행자(민간기업 제안사업)가 되어 부지확보 실시

⑸ (인허가․착공) 지자체가 통합심의 후 신속 인허가→ 착공

 

(3) 사업시행 방법 : 공공주도 Fast-track 방식

◈ 개발이익으로 토지소유자 추가 수익 + 세입자 보호 + 생활SOC 확충 + 공공임대·공공자가 공급 ⇨ 원만한 이해관계 조율로 신속한 사업추진

⑴ 주민희망 시 공기업 참여 + 다양한 이해관계 조율

1) 토지소유자 추가 수익 보장

ㅇ 공기업 참여 시 토지소유자들 스스로 사업을 추진할 때 보다도10~30%p(예시) 높은 수익률* 보장 및 아파트․상가 우선공급
* 지구단위계획 등 현재의 도시계획 수준을 기초로 자력개발 시 수익률 산정

ㅇ 이때, 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트․상가 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산(환지로 간주하여 양도세 비과세**)
* 우선공급을 희망하지 않는 토지등소유자의 자산은 현금보상 등으로 수용(현재 재개발 등 여타 정비사업도 민간 조합에게 미동의자 자산 수용권 부여)
** 다만, 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도 시 양도세 과세


2) 특수상황 토지소유자에 대한 맞춤형 지원

ㅇ 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택 공급, 다가구․다세대 전세금 반환 부담이 큰 집주인에게 대출지원 등

ㅇ 특히, 개발사업으로 고령 다가구 임대인, 실경영 상가주․공장주 등이 생계수단을 상실하는 부작용이 없도록 별도의 생계대책 지원


3) 세입자․영세상인에 대한 지원

ㅇ 세입자 이주비 지급 및 이주공간 안내, 영세상인은 건설기간동안 임시영업시설 지원, 신축 아파트․상가 재정착도 지원

 

⑵ 사업성 확보 지원 + 공기업 리스크 관리
ㅇ 용적률 상향, 기부채납 제한 등(☞참고2)을 통해 사업성 확보지원, 자금조달 지원을 위해 공적보증(HUG) 지원 강화 (HUG 보증여력 확대)

⑶ 개발이익 공유
ㅇ 개발이익은 토지주 추가수익, 쾌적한 주거를 위한 생활SOC 확충,특수상황 토지주 보호, 세입자 이주, 공공자가‧임대주택 등에 활용

< 개발이익 공유 예시 >

출처 : 국토교통부 홈페이지

 

⑷ 민간참여
ㅇ 민간기업의 창의적 디자인․아이디어로 정주여건 개선, 공동출자, 사업비 분담 등 공기업 - 민간 공동시행(리스크도 공동부담)도 허용

⑸ 주택공급
ㅇ 분양주택을 중심으로 공급하되, 소비자 선택권 확대 차원에서 공공임대주택과 공공자가주택도 수요에 맞게 공급
ㅇ 전체 공급물량의 70~80%는 공공분양(토지소유자 우선공급 물량 포함), 공공임대 + 공공자가*를 혼합하여 20~30% 범위에서 공급 원칙**
* 공공자가주택의 일부를 지분적립형 주택으로 공급
** 임대수요, 지역 및 입지여건 등에 따라 융통성있게 운영

⑹ 순환개발 추진
ㅇ (사업구역 간 순환개발) 초기 공공주택 복합사업에서 공급되는 공공임대․공공자가 물량은 후속사업의 이주단지로 우선 활용
* 초기사업은 인근 공공주택지구 임대주택의 최대 30% 및 매입임대를 활용

ㅇ (수도권 광역 순환이주) 토지주․세입자․영세상인의 희망에 따라 수도권 인근 택지의 공공임대․공공자가로 이주 또는 정착 지원
* 본격적인 이주(철거)가 개시되는 `23∼`26년 동안 수도권 택지에서 공급되는 공공임대 약 9.8만 세대 활용

⑺ 사업구역에 대한 투기수요 등 유입 방지
ㅇ 공기업이 단독시행 신청시 해당 구역은 토지거래허가구역 지정
ㅇ 대책발표일 이후 공공주택 복합사업 구역 내 부동산을 취득하는 경우에는 아파트․상가 우선공급권 미부여 추진 (현금청산 대상)

 

(4) 공공성 제고

□ 사업구역에 대한 투기수요 유입 방지
ㅇ 공기업이 단독시행 신청시 해당 구역은 토지거래허가구역 지정
ㅇ 대책발표일 이후 조합원 지위 양수 등 정비구역 내 부동산을 취득하는 경우에는 아파트 우선공급권 미부여 (현금청산 대상)

□ 공공분양(조합원 분양포함) 70~80% + 공공임대․공공자가 20~30%
ㅇ 용적률 상향 시 임대주택을 기부채납하는 방식을 적용하지 않고, 재개발 10~15%, 재건축 5~10% 범위에서 공공임대 의무공급
ㅇ 공공임대 + 공공자가를 혼합하여 20~30% 범위*에서 공급
* 지역별 사업성(개발이익환수 필요규모) 및 임대수요 등을 고려하여 융통성있게 운영
** 공공자가주택의 일부를 지분적립형 주택으로 공급

□ 개발이익 공유
ㅇ 1차적으로 ➊기존 조합원의 추가 수익률을 보장하고, 남는 수익을 활용하여 특수상황 토지소유자*․세입자 지원 및 ➋생활SOC 확충
* 부담능력 없는 실거주자, 전세금 반환부담 있는 집주인, 월세수입의존 고령자 등
ㅇ 재건축 초과이익 부담금 미부과로 과도한 이익이 발생하지 않도록 추가 수익률 10~30%p(예시)를 보장하는 선에서 조합원 분양가 등 조정

 

< 재건축 공공 직접시행 개발이익 공유 예시 >

출처 : 국토교통부 홈페이지

 

출처 : 국토교통부 홈페이지

 

본 저작물은 ‘국토교통부’에서 ‘21년’ 작성하여 공공누리 제1유형으로 개방한 ‘공공주도 3080+』 대도시권 주택공급 획기적 확대방안(작성자:국토교통부)’을 이용하였으며, 해당 저작물은 ‘국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr/portal.do)’에서 무료로 다운받으실 수 있습니다.

 

** 항상 유익하고 행복한 이야기를 나누기 위해 노력합니다.^^*
** 함께 하는 행복을 누려요~~ 구독과 공감 댓글 클릭~~ 서로 소통해요^^v
** 오늘도 행복하시고, 모두 힘내세요~~ 감사합니다.