지난 8월 4일 화요일에 "민간임대주택에 대한 특별법 일부개정안"이 국회 본회를 통화해서 시행됩니다.
주요 개정 내용은 첫째, 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반 매입임대주택 유형을 폐지합니다.
둘째, 폐지 유형의 자진등록말소를 허용합니다.
셋째, 최소임대기관 경과시 자동등록말소가 됩니다.
자세한 사항은 기획재정부에서 보도한 아래의 내용을 참고하시기 바랍니다.
「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치
□ 지난 ’20.8.4.(화) 「민간임대주택에 관한 특별법 일부개정 법률안*」이 국회 본회의를 통과했습니다.
* (주요내용) 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반매입임대주택 유형 폐지, 폐지 유형의 자진등록말소 허용, 최소임대기간 경과시 자동등록말소
□ 이와 관련하여 기존 사업자가 등록말소시점까지 안정적으로 임대사업을 유지할 수 있도록 「주택시장 안정 보완대책」(’20.7.10)의 취지를 감안하여 임대주택 세제지원 보완조치가 다음과 같이 마련될 예정입니다.
* 다만, 보완조치는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수한 경우에 적용
【 임대소득에 대한 소득세‧법인세, 종합부동산세 】
１. 임대등록기간 동안 세제지원 유지
ㅇ 민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 임대주택 유형*에 대하여 임대등록기간 동안 임대소득에 대한 소득세‧법인세 및 임대주택 보유에 대한 종합부동산세 세제혜택** 유지
* 단기민간임대주택, 아파트 장기일반매입임대주택
** ① 임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대 ② 등록임대주택 중 소형주택에 대한 소득세‧법인세 감면(30%, 75%) ③ 등록임대주택에 대한 종부세 비과세
- 임대등록일～자진‧자동등록말소일까지 세제혜택 유지
２. 자진‧자동등록말소하는 경우 추징 면제
ㅇ 소득세‧법인세 및 종합부동산세 세제지원의 요건인 의무임대기간이 경과하기 전에 자진‧자동등록말소하는 경우에도 그간 감면받은 세금을 추징하지 않음
* 예) 단기임대주택이 4년으로 말소되어 5년 요건을 채우지 못하는 경우, 장기임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못하는 경우
※ 재건축‧재개발로 인한 등록말소 후 폐지되는 유형으로 재등록이 불가능한 경우에도 종부세 등 추징하지 않음 (이하 양도세의 경우도 같음)
【 양도소득세 】
※ 자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우만 다음의 보완조치 적용
１ 의무임대기간 미충족시에도 임대주택에 대한 양도세 중과 배제
ㅇ 자진‧자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도세 중과 배제및 법인세 추가과세 배제
* (현행제도) 임대주택에 대해 조정대상지역 내 다주택자 중과세율(2주택자 +10%p, 3주택 이상자 +20%p) 및 법인세 추가세율(+10%p) 적용 제외 (의무임대기간 : 단기 5년, 장기 8년 이상)
- 다만, 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년내 양도하는 경우에 한하여 중과 배제
２ 의무임대기간 미충족시에도 거주주택에 대한 1세대1주택 비과세 적용
ㅇ 자진‧자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대사업자의 거주주택을 임대주택 등록말소 후 5년내 양도하는 경우 1세대1주택 양도세 비과세를 인정
* (현행제도) 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도시 1세대1주택 양도세 비과세 적용 (의무임대기간 : 단기 5년, 장기 8년 이상)
- 이미 1세대1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진‧자동등록말소되는 경우에도 추징하지 않음
【 7.11일 이후 등록분 등에 대한 세제지원 적용 배제 】
□ 7.11일 이후 ①민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나, ②단기임대주택을 장기로 전환하는 경우 종합부동산세, 양도소득세 등 관련 세제지원 적용 배제
※ 「주택시장 안정 보완대책」(’20.7.10) 기 발표 내용
ㅇ 따라서 동 임대주택에 대해서는 이번 보완조치의 내용도 적용되지 않음
【 향후 조치계획 】
□ 상기 보완조치는 입법예고, 국무‧차관회의 등 관련 법령* 개정절차를 거쳐 시행될 예정입니다.
* 법률 개정사항 : 입법예고, 국무‧차관회의 거쳐 9월초 개정안 국회 제출(소득세법, 조세특례제한법)
시행령 개정사항 : 입법예고, 국무‧차관회의 거쳐 9월 시행 예정 (소득세법, 법인세법, 종합부동산세법, 조세특례제한법 시행령)
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임대주택 세제지원 보완조치 주요 내용
< 임대소득에 대한 소득세·법인세 >
(1) 소형주택 임대사업자 세액감면 의무임대기간 연장 및 감면세액 추징에 대한 예외규정 신설(조특법 §96)
<적용시기>
(의무임대기간) 민간임대주택법 시행일 이후 등록하는 분부터 적용
(추징예외규정) 민간임대주택법 시행일 이후 자진·자동 등록말소 하는 분부터 적용
(2) 소형주택 임대사업자 세액감면 대상인 등록임대주택 중 폐지된 등록임대주택 유형 제외(조특령 §96)
<적용시기> ’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 분부터 적용
(3) 분리과세 주택임대소득 과세 사후관리 합리화(소득법 §64의2)
<적용시기>
(의무임대기간) 민간임대주택법 시행일 이후 등록하는 분부터 적용
(추징예외규정) 민간임대주택법 시행일 이후 자진·자동 등록말소 하는 분부터 적용
(4) 필요경비가 우대되는 등록임대주택 대상에서 폐지된 등록임대주택 유형 제외(소득령 §122의2)
<적용시기> ’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 분부터 적용
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< 임대주택에 대한 종합부동산세 >
(1) 종합부동산세 추징에 대한 예외규정 신설(종부령 §10)
<적용시기> 민간임대주택법 시행일 이후 자진·자동 등록말소 하는 분부터 적용
(2) 합산배제 임대주택의 의무임대기간 연장 및 폐지된 등록임대주택 유형 제외(종부령 §3①)
<적용시기>
(임대기간 연장) 민간임대주택법 시행일 이후 등록하는 분부터 적용
(유형 폐지) ’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 분부터 적용
< 임대주택 및 거주주택에 대한 양도소득세 >
(1) 양도소득세 과세특례 대상인 장기일반민간임대주택 등록 대상 중 폐지된 임대주택 유형 제외(조특법 §97의3)
<적용시기> ’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 분부터 적용
(2) 조정대상지역내 임대주택에 대한 양도소득세 중과세율적용 배제의 예외규정 신설(소득령 §167의3)
<적용시기> 민간임대주택법 시행일 이후 양도분부터 적용
(3) 임대주택 외 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용의 예외규정 신설(소득령 §155)
<적용시기>
(비과세 요건) 민간임대주택법 시행일 이후 양도분부터 적용
(추징예외) 민간임대주택법 시행일 이후 자진‧자동 등록말소 하는 분부터 적용
(4) 세제혜택 적용대상 임대주택의 범위 조정 및 신규 장기임대주택에 대한 의무임대기간 연장(소득령 §155, §167의3)
<적용시기>
’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 분부터 적용
민간임대주택법 시행일 이후 등록분부터 적용
(5) 법인세 추가세율 적용 배제의 예외규정 신설(법인령 §92의2)
<적용시기> 민간임대주택법 시행일 이후 양도분부터 적용
(6) 세제혜택 적용대상 임대주택의 범위 조정 및 신규 장기임대주택에 대한 의무임대기간 연장(법인령 §92의2)
<적용시기>
’20.7.11. 이후 민간임대주택법에 따라 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 분부터 적용
민간임대주택법 시행일 이후 등록분부터 적용
본 저작물은 ‘기획재정부’에서 ‘20년’ 작성하여 공공누리 제2유형으로 개방한 ‘민특법 개정에 따른 세제지원 보완조치(작성자:이신영)’을 이용하였으며, 해당 저작물은 ‘기획재정부 홈페이지(www.moef.go.kr/)’에서 무료로 다운받으실 수 있습니다.
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