임대차보호법 제도개선 주요 내용, 전세사기 / 깡통전세 방지

정부는 부동산 시장 하락으로 인한 주택가격 하락으로 인해 깡통전세 그리고 전세사기를 방지하기 위해서 임대차보호법을 개선하여 발표하였습니다. 앞으로 임대차보호법에서 신설되고 개선되는 내용은 무엇인지 주요 내용을 정리하였습니다. 

 

 

 

임대차보호법 제도개선 주요 내용

법무부와 국토교통부는 전세사기 및 깡통전세 피해방지 대책 후속조치로 마련한 [주택임대차보호법] 일부개정법률안 및 동법 시행령 일부개정령안을 입법예고하고, 주택임대차표준계약서를 개정하였습니다. 

 

임대차보호법 제도개선 주요 내용

- [주택임대차보호법] 일부개정법률안 입법예고

-> 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설

 

- [주택임대차보호법] 시행령 일부개정령안 입법예고

-> 소액임차인 범위 확대 및 최우선변제금액 상향

 

- 주택임대차표준계약서 개정

-> 관리비 항목 신설, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설

 

 

 

임대차보호법 제도개선 어떻게 변하나?

 

1. 임대차보호법 제도개선 이유 및 필요성

최근 부동산 가격 하락으로 인한 이른바 깡통전세나 전세사기 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있습니다. 또한 임대인이 차임 대신 관리비를 근거 없이 올려받는 등 투명하지 못한 관리비 인상으로 청년 등 주거 취약계층의 주거비용 부담이 증가하고 있습니다. 

이에 정부는 임대차보호법 제도를 개선하여서 전세사기 혹은 깡통전시를 방지하기 위하여 본 제도개선 방안을 마련하게 된 것입니다. 

 

주택임대차보호법제도개선

 

2. [주택임대차보호법] 일부개정법률안 입법예고

- 선순위 임차인 정보 확인권 신설

[주택임대차보호법]에 인차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 분명히 하고, 그 경우 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화 합니다. 

 

 

 

- 체납정보 확인권 신설

[주택임대차보호법]에 ㅇ미차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설합니다. 

다만, 임대인의 입장을 고려하여 납세증명서의 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있도록 하였고, 임대인의 개인정보보호를 위해 '제출'이 아닌 '제시'를 하도록 하여습니다. 

발급시기는 납세증명서는 원칙적으로 요구받은 날 이후 발급된 것이어야 하지만, 당사자 편의를 위해 임차인이 되려는 사람이 동의하면 그 이전에 발급된 납세증명서의 제시로도 무방하도록 하였습니다. 

또한 임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의를 함으로써 제시의무를 갈음할 수 있도록 하였습니다. 

 

 

3. [주택임대차보호법] 시행령 일부개정령안 입법예고

최근 주택임대차위원회를 개최하여, 최우선변제를 받을 소액임차인의 범위와 최우선변제금 상향 조정의 필요성과 그 정도를 심의하여, 다음과 같이 각 권역별로 소액임차인의 범위를 일괄 1,500만 원 상향하였고, 최우선변제금액을 일괄하여 500만 원 상향하였습니다. 

 

 

 

 

 

4. 주택임대차표준계약서 개정

- 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설

주택임대차표준계약서를 개정하여 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과, 그 위반시 임차인에게 해제, 해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가하였습니다. 

 

- 관리비 항목 신설

주택임대차표준계약서에 관리비 기재란을 신설하였습니다. 

기존 표준게약서에는 보증금, 차임 항목이 주를 이루고 관리비 항목이 없었으나, 다음과 같이 관리비 항목을 신설함으로써 계약 체결 전에 관리비에 관해 당사자가 충분히 논의해서 결정하도록 유도하여 사전에 관리비 관련 분쟁을 예방하고자 합니다. 

 

 

 

* 향후 임대차보호법 입법예고 후 법제처 심사 및 차관, 국무회의를 거쳐 2023년 초에 법률안은 국회에 제출하고, 시행령은 공포/시행할 예정입니다. 

 

 

** 위 내용은 국토교통부 홈페이지 보도자료를 참고하여 작성하였습니다.