서울시는 미래를 향한 도시설계획을 추진하기 위해서 대대적인 절차적 개정 작업을 진행하고 있습니다. 이번 서울시는 지구단위계획 수립기준을 전면 개정하면서, 도시 개발에 있어서 유연성과 자율성을 강조하였습니다. 오늘은 서울시에서 보도한 지구단위계획 수립기준 개정의 부분을 알아보겠습니다.
서울시 '지구단위계획 수립기준' 전면 개정
서울 지구단위계획 전면 개정 주요 내용
- 경직적 규제 > 유연하고 지원하는 계획 전환 '지구단위계획 수립기준' 전면 개정
- '2040 서울도시기본계획'에서 제시한 유연한 도시계획 전환의 일환, 자율성 강조
- 역세권 사업 입지, 비주거 비율 등 사업기준 완화, 저층주거지 소규모 정비 절차 간소화
- 국공유지 처리방식 개선해 녹지 등 확보, 법보다 깐깐한 자체 높이기준 폐지
- 도시계획 관련 규제 적극적으로 발굴해 5년마다 재정비 추진, 전담조직도 신설
- 서울시 지구단위계획 수립기준 개정사항 및 주요내용 요약표는 아래를 참고하세요!
-> 서울시 지구단위계획 수립기준 어떻게 바뀌었나?
서울시는 지난 20년 간 획일적이고 경직적인 규제로 작용해온 '지구단위계획 수립기준'을 전면 재정비, 지역 여건에 따라 유연하게 적용하는 지원적 성경의 계획으로 전환한다고 보도했습니다.
이번 지구단위계획 수립기준 재정비는 서울시가 3월 발표한 최상위 공간계획인 '2040 서울도시기본계획'에서 6대 공간계획의 하나로 제시한 '도시계획 대전환'의 일환입니다.
급속하게 변화하는 다양한 도시의 모습을 반영할 수 있는 유연한 도시계획으로 대전환을 시작한다는 데 의미를 두고 있습니다.
- 참고로 서울시가 중심 정책으로 추진하고 있는 서울도시기본계획 6대 공간에 대해서는 아래 글을 통해서 살펴보세요~~
-> 서울도시기본계획 6대 공간계획
지구단위계획 수립기준이란?
지구단위계획 수립기준이란 지역의 육성, 활성화가 필요한 곳을 대상으로 지정, 수립하는 도시관리계획입니다.
건축물의 용도, 용적률-건폐율, 높이 등을 규제 또는 완화하는 내용을 포함하고 있습니다. 기성 시가지는 물론, 주요 중심지-역세권, 재개발-재건출 등 정비사업, 주택건설사업 등 신규 개발사업에도 광범위하게 적용되고 있습니다.
현재 서울시 시가지 면적의 27%가 '지구단위계획'으로 지정, 관리되고 있습니다
지구단위계획 수립기준 전면 개정은 1980년대 도시설계를 시작으로 도입돼 2000년 법제화된 이후 20년 넘게 운영되면서 누적된 불필요한 규제, 이른바 '서랍 속 규제'는 꺼내서 폐지하고, 급변하는 도시변화에 대응하는 유연한 계획을 이끌기 위해 인센티브 등을 개선합니다.
줄일 수 있는 절차는 최대한 줄이고, 지역별로 유연하게 적용될 수 있도록 자율성을 확대하는 데에도 중점을 뒀습니다.
지구단위계획 수립기준 개정 내용
지구단위계획 수립기준 개정 주요 내용은 역세권 사업 기준 완화, 저층주거지 계획기준 개선, 국공유지 처리방식 개선, 불합리한 높이 규제 개선, 민간 부분 시행지침 개선, 신속한 지구단위계획 수립 유도 등입니다.
1. 지구단위계획구역 내 역세권 부지 사업기준 완화
개발 잠재력이 있음에도 사업기준을 충족하지 못한 대상지도 사업 추진의 길을 열어주기 위해 특별계획구역 내 역세권 사업 운영기준에 입지, 면적, 접도, 비주거용도비율, 채광방향 높이에 대한 완화 근거를 새롭게 마련했습니다. 서울시는 완화된 기준을 각 역세권 사업별 매뉴얼에 반영해 지역 여건에 맞게 반영할 수 있도록 했습니다.
2. 저층주거지 지구단위계획 수립지침 전면 개정
지역에 필요한 기반시설 확보를 위한 공공사업 연계 의무화, 소규모정비사업 절차 간소화, 규제완화-인센티브 신규 도입 등이 있습니다.
- 공공사업 연계 의무화 : 저층주거지는 도로, 주차장 등 기반시설이 열악하고, 구릉지, 문화재 주변 등 건축여건이 불리한 지역에 위치한 경우가 많아 대규모 정비가 어려운 경우가 많습니다. 이에 서울시는 지구단위계획 수립 시 도로, 공원, 주차장 등 지역에 필요한 시설을 확보하기 위해 계획 마련을 의무화합니다.
- 소규모정비사업 절차 간소화 : 지구단위계획구역 내에서 소규모 정비사업을 추진할 경우 계획 변경 대신 의제 처리해 원활한 사업 추진을 도모합니다.
- 규제완화-인센티브 신규도입 : 용적률 인센티브를 받을 수 있는 요소에 기부채납뿐 아니라 공동개발, 특별 건축구역을 새롭게 포함해 기부채납 없이도 용적률 인센티브를 받을 수 있도록 하였습니다. 건축법 시행령 개정에 따라 단독주택(30동 이상)도 특별 건축구역 적용이 가능해진 만큼, 소규모 정비 활성화가 기대됩니다.
3. 지구단위계획구역 국공유지 처리방식 개선
지구단위계획구역 내 도로, 공원 등 국공유지(공공시설)를 포함해 개발할 때 기존에는 공공이 민간에 매각하는 방식(유상매각)으로 처리해 왔다면, 앞으로는 공원, 주차장, 임대주택 등 지역에 필요한 시설로 받는 방식(무상양도)도 병행 검토하도록 개선했습니다.
국토계획법에 따라 지구단위계획에서는 공공시설 처리에 있어 무상양도 방식을 검토 가능함에도 불구하고, 유상매각 방식만을 검토하고 있어 기반시설 축소, 지역필요시설 미확보 등 지적이 있어왔습니다.
부지멱적 5천㎡ 이상 개발사업이 대상입니다. 지역에 부족한 기반시설을 확충하고 지역에 공공주택, 문화체육시설, 공원-녹지 같이 지역에 필요한 시설 확보가 가능하도록 합리적인 계획 수립을 유도할 계획입니다.
4. 아파트(공동주택) 높이, 층수 계획기준 개선
그동안 아파트 채광, 일조 높이, 대지 내 이격거리 등 [건축법]에서 정한 기준보다 훨씬 강화된 기준으로 운영되어 왔습니다. 하지만 이제 지구단위계획 수립기준에서 자체적으로 운영했던 아파트 높이계획 기준을 폐지해 법령과 심의로 대체합니다.
또한 2종(7층) 주거지역에 적용되는 평균층수 산정방식도 '동별 최고층수 기준'에서 '코어별 층수 기준'으로 합리적으로 개선합니다. 그간 불리하게 적용돼왔던 계단식 건물의 경우 평균층수가 완화돼 합리적인 높이계획이 가능해질 것으로 기대됩니다.
기존에는 아파트 평균층수를 산정할 때 해당 건축물의 가장 높은 층을 기준으로 평균층수를 산정해 계단식 건축물의 경우 평균층수 산정 시 불이익이 발생했었습니다.
5. 민간부분 시행지침 개선
지구단위계획의 내용을 보조하는 설명서 역할로 도입했지만 경직적인 지침처럼 해석됐던 '민간 부분 시행지침'도 개선했습니다.
지역별 여건에 대한 고려 없이 일률적으로 적용했던 것에서 변경해서 자치구에 책임을 부여하고 자율성을 보장하는 것이 핵심입니다. 이에 따라 앞으로 자치구 심의, 자문을 통해 유연하게 변경 가능하도록 했습니다.
이밖에도 서울시는 지구단위계획 수립이 지연되는 것을 막기 위해 자치구별 보조금 지원 우선순위 등과 연계해 신속한 계획 수립을 유도합니다. 보조금이 교부된 자치구별 지구단위계획 수립 성과를 고려하여 보조금 지원 우선순위 등을 검토하는 방식입니다.
** 위 내용은 서울시 홈페이지 보도자료를 참고하여 작성하였습니다.
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