전월세 임대차 신고제, "부동산거래신고법" 개정안 총정리!

오늘 정부 보도를 통해서 전월세 임대차 신고제를 위한 "부동산거래신고법" 개정안 입법예고에 대한 소식을 접했습니다.
오늘 포스팅 내용은 먼저 전월세 임대차 신고제에 대해서 알아보고, 이번에 개정 시행될 부동산거래신고법 핵심 내용에 대해서 소개하겠습니다.
그리고 이어서는 국토교통부에서 보도한 전월세 이매차 신고제에 대한 자세한 내용을 소개 하도록 하겠습니다.

먼저 전월세 임대차 신고제는 무엇일까요?

임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 신고하도록 하여 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되는 제도입니다.
국토교통부는 오는 6월 1일부터「주택 임대차 신고제」를 시행하기 위해 임대차 신고의 대상, 신고내용, 절차 등 법률에서 위임된 내용을 정하기 위한「부동산거래신고 등에 관한 법률」하위법령 개정안을 입법예고한다고 밝혔습니다.

 

전월세 임대차 신고제 시행을 위한「부동산거래신고법」하위법령 일부개정안의 주요 내용은 다음과 같습니다.

첫째, 전월세 임대차 신고제 하위법령 주요내용
- 신고지역은 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시 및 도(道)의 시(市) 지역으로 규정하였습니다.
- 신규, 갱신계약 모두 신고하여야 하며, 다만 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고대상에서 제외하였습니다.
- 임대차 계약을 미신고하거나 거짓 신고하는 경우, 100만원 이하의 과태료를 부과하도록 하였습니다.
- 임대차 신고는 임대한 주택의 관할 읍면동 주민센터를 방문하여 통합민원창구에서 오프라인으로 신청할 수 있고, 신고인의 편의를 위해 관할 주민센터 방문없이 비대면 온라인 신고도 가능합니다.

<전월세 임대차 신고제 온라인 신고 바로가기>

☞ https://rtms.molit.go.kr

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둘째, 전월세 임대차 신고제 도입에 따른 기대효과 및 예상편익
- 임대차 신고를 통해 확정일자가 자동적으로 부여됨에 따라 임차인 보호가 대폭 강화될 전망입니다.
- 온라인 임대차 신고제 도입으로 임차인의 편익이 제고될 전망입니다.
- 임대차 신고제를 통해 임대차 가격·기간·갱신율 등 임대차 시장 정보가 투명하게 공개되어 거래편의가 높아질 것으로 기대됩니다.

[전월세 임대차 신고제, "부동산거래신고법" 개정안]에 대한 더욱 자세한 내용은 국토교통부에서 보도한 아래의 내용('부동산거래신고법' 하위법령 개정안 입법예고)을 참고하시기 바랍니다.

 

｢부동산거래신고법｣ 하위법령 개정안 입법예고

-「주택 임대차 신고제」시행(`21.6.1) 따른 신고대상 ․ 절차 등 규정
- 계약서만 있으면 방문없이 무료로 확정일자까지 한번에 처리
- 투명한 임대차 시장의 정보제공 및 대출, 보증상품 등 접목 가능
- 수도권·광역시 등, 보증금 6천만원 또는 월 30만원 초과 시행

 

가. 전월세 임대차 신고제 개요

□ 국토교통부(장관 변창흠)는 오는 6월 1일부터「주택 임대차 신고제」를 시행하기 위해

ㅇ 전월세 임대차 신고의 대상, 신고내용, 절차 등 법률*에서 위임된 내용을 정하기 위한「부동산거래신고 등에 관한 법률」하위법령 개정안을 입법예고한다고 밝혔다.
* 『부동산거래신고 등에 관한 법률』 일부개정안 개정․공포 (`20.8.18) →시행(‘21.6.1)

ㅇ 전월세 임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 신고하도록 하여 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되는 제도이다.

※ 전월세 임대차신고제 주요내용 (부동산거래신고법)
1) 신고의무 : 임대인+임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 공동신고
2) 신고주택 : 주택임대차보호법 상 주택
3) 신고대상 : 대통령령으로 정하는 지역에서 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 계약
4) 신고관청 : 시군구청 → (조례로 위임허용) 읍면동 및 출장소
5) 위반 시 제재 : 미신고 또는 거짓신고 시 100만원 이하의 과태료

 

□ 주택 임대차 신고제 시행을 위한「부동산거래신고법」하위법령 일부개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

 

나. 전월세 임대차 신고제 하위법령 주요내용

 

➊ 전월세 임대차 신고 지역 및 금액 등

ㅇ 신고지역은 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시 및 도(道)의 시(市) 지역으로 규정하였다.

- 임대차 거래량이 작고 소액 계약 임대차 비중이 높아 신고 필요성이 상대적으로 낮은 도 지역의 군(郡)은 신고지역에서 제외하였다.

ㅇ 신고금액은 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금의 최소금액이 6천만원*인 점을 고려하여
* 서울 1.5억, 경기 대부분 및 세종 1.3억, 광역시 등 7천, 그 외 6천만원(현재 주택임대차보호법 시행령 개정 입법예고중이며 4월말 개정 시행예정)

- 임대차 보증금 6천만원을 초과하거나 또는 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약으로 규정하였다.

ㅇ 신규, 갱신계약 모두 신고하여야 하며, 다만 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고대상에서 제외하였다.

 

➋ 전월세 임대차 계약 신고내용·절차 및 방법

< 신고내용 >

ㅇ 신고 항목은 임대인ㆍ임차인의 인적사항, 임대 목적물 정보(주소, 면적 또는 방수), 임대료, 계약기간, 체결일 등 표준임대차계약서에 따른 일반적인 임대차 계약 내용으로 하고,
- 갱신계약의 경우 종전 임대료, 계약갱신요구권 행사여부를 추가하도록 규정하였다.

< 신고 절차 및 방법 >

ㅇ 신고방법은 계약 당사자인 임대인과 임차인이 임대차 계약 신고서(참고1)에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고하는 것을 원칙으로 하되,
- 신고의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 계약서를 제출하는 경우 공동으로 신고한 것으로 간주하도록 규정하였다.

ㅇ 임대차 신고는 임대한 주택의 관할 읍면동 주민센터를 방문하여 통합민원창구에서 오프라인으로 신청할 수 있고,
- 신고인의 편의를 위해 관할 주민센터 방문없이 비대면 온라인 신고*도 가능하도록 전용시스템 구축을 완료하였다.
* 검색포털에서 ‘임대차 신고’를 검색하거나 직접 주소입력(부동산거래관리시스템, https://rtms.molit.go.kr)하여 사이트 접속
** 온라인으로 신고할 경우에는 계약서 원본을 pdf, jpg 등 파일로 변환하거나 스마트폰으로 촬영한 사진파일(png)을 첨부하여 신고

ㅇ 임대인 또는 임차인이 임대차계약서를 제출하여 신고를 접수한 경우 상대방에게는 문자 메시지로 임대차 신고가 접수 완료되었음이 통보된다.

※ 공동으로 작성한 계약서가 없는 경우, 계약자 중 한 명이 계약금 입금내역 등 임대차 계약내용을 확인할 수 있는 서류와 함께 신고서를 작성하여 신고할 수 있도록 하되,

- 이 경우에도 계약 상대방에게 본인과 관련된 임대차신고가 접수되었으며 본인도 기한 내 신고하여야 함을 문자로 통보할 계획이다.

❸ 다른 법률에 따른 신고의 의제 절차

ㅇ「주민등록법」상 전입신고를 할 경우, 임대차 계약서를 첨부하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 규정하였으며,

ㅇ 임대차 신고 시 계약서를 제출*한 경우,「주택임대차보호법」에 따른 확정일자가 부여되는 것으로 하였다.
* 온라인으로 신고하는 경우 pdf, jpg, png 등 계약서를 파일로 제출

 

❹ 전월세 임대차 계약 신고서 작성 및 제출 대행 등

ㅇ 임대차 계약 당사자의 신고 편의를 위하여 계약 당사자로부터 위임을 받은 자가 임대차 계약 신고서의 작성 및 제출 대행할 수 있도록 하고 위임장 등 필요한 서류를 규정하였다.

 

➎ 과태료 부과기준

ㅇ 임대차 계약을 미신고하거나 거짓 신고하는 경우, 100만원 이하의 과태료를 부과하도록 함에 따라,
- 거짓신고는 100만원을 부과하고, 미신고의 경우 계약금액 규모가 작고, 신고 해태기간이 짧을수록 과태료를 최소 4만원까지 낮추는 등 차등적으로 부과할 예정이다.

ㅇ 다만, 신규 제도 도입에 따른 일반 국민들의 적응기간 등을 감안하여 시행일로부터 1년(`21.6.1~`22.5.31) 동안은 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영할 예정이며,
- 계도기간 이후에도 자진신고시 과태료를 면제하는 등 일반 국민의 부담을 최소화하면서 제도가 조기 정착될 수 있도록 지원할 계획이다.

 

다. 전월세 임대차 신고제 시범운영

□ 본 시행에 앞서 그동안 준비한 업무처리 절차 및 전산 시스템이 정상적으로 운영되는지 점검하기 위해 4. 19일부터 신고제 시행 전 까지 5개 동의 주민센터*에서 신고제를 시범운영할 예정이다.
* 대전광역시 서구 월평1ㆍ2ㆍ3동, 세종특별자치시 보람동, 용인시 기흥구 보정동

ㅇ 시범운영 지역은 사전에 지자체 신청*을 통해 선정하였으며, 일반 국민들이 전입신고 및 확정일자 부여를 위해 방문 시 제도를 안내하고 신고를 받을 예정이다.
* 임대차신고제 시행에 대한 지자체 의견수렴시 시범운영 신청접수 (‘21.1.27～.2.10)

 

라. 전월세 임대차 신고제 도입에 따른 기대효과 및 예상편익

➊ 임대차 신고를 통해 확정일자가 자동적으로 부여됨에 따라 임차인 보호가 대폭 강화될 전망이다.

- 소액계약, 단기계약, 갱신계약 등 그간 확정일자를 받지 않는 경향이 있었던 계약에도 신고제를 통해 확정일자가 부여되어 임대차 보증금 보호가 강화될 것으로 예상된다.

 

➋ 온라인 임대차 신고제 도입으로 임차인의 편익이 제고될 전망이다.

- 현재 확정일자는 주민센터 또는 법원 등기소에서 부여받을 수 있는데 대부분 일과중 주민센터를 방문하여 부여 받고 있다.
* 확정일자 부여건수(‘19): 총 217만건, 주민센터 183만건(84%), 등기소 35만건(16%)

- 온라인 임대차 신고제가 도입되면 확정일자를 부여받기 위해 일과중에 주민센터를 방문하여야 하는 임차인의 번거로움이 대폭 줄어들 것으로 예상된다.
* 주민센터에서 확정일자 부여시 부과하는 수수료(600원)도 임대차 신고를 통해 확정일자를 부여받는 경우 면제할 계획

 

➌ 임대차 신고제를 통해 임대차 가격·기간·갱신율 등 임대차 시장 정보가 투명하게 공개되어 거래편의가 높아질 것으로 기대된다.

- 임차인은 주변의 신규·갱신 임대료 정보를 확인한 후 임대차 계약을 체결할 수 있어 합리적 의사 결정이 가능해지고
- 임대인도 임대물건 주변 시세를 정확히 파악할 수 있어 적정한 임대료 책정을 통한 공실 위험 감소에 도움이 될 것으로 예상된다.

 

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□ 국토교통부 김수상 주택토지실장은 “신고에 따른 국민 불편을 해소하기 위해 현장 방문 없이 비대면 신고처리가 가능하도록 차질없이 준비중에 있으며,

ㅇ 향후 신고된 계약내용을 기존 기금대출, 보증상품 등과 접목*시켜 행정서비스 향상에 기여하고 국민에게 꼭 필요한 제도로 안착될 수 있도록 노력할 것”이라고 밝혔다.
* 현재 기금 전월세대출 및 보증금 반환보증 신청시 금융기관에서 신청인에게 계약서를 제출하도록 하고 있으나, 향후 서류제출없이 신고제 내용을 전산으로 확인하여 제출서류를 간소화하고 심사기간을 단축하는 방안을 HUG와 협의중

 

□ 이번 「부동산거래신고법」 하위법령 일부개정안에 대해 의견이 있는 경우 2021년 4월 26일까지 국민참여입법센터(http://opinion.lawmaking.go.kr), 우편, 팩스 등을 통해 의견을 제출할 수 있다.
* 의견제출처 : (우) 30103 세종특별자치시 도움6로11 정부세종청사 6동 국토교통부 주택임대차지원팀 / 팩스 : 044-201-5529

 

전월세 임대차 신고제 및 부동산거래신고법 개정안 입법예고에 대한 Q n A

 

① 전월세 임대차신고제 대상 주택은?

□ 임대차계약을 체결한 주거용 건물(주택)로서

ㅇ 아파트, 다세대 등 ‘주택’ 외 ‘준주택(고시원, 기숙사 등)’, ‘비주택(공장ㆍ상가내 주택, 판잣집 등)’등도 해당
* 임대차계약체결 당시의 실제용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등 구체적인 상황을 고려해서 합목적적으로 판단(대판 95다51953)

 

② 어떻게 신고해야 하는지?

□ 임대한 주택의 관할 읍면동, 주민센터 등 기존 통합민원 창구에서 신청이 가능하며, 관할 주민센터 방문없이 온라인 신고*도 가능
* 검색포털에서 ‘임대차 신고’를 검색하거나 직접 주소입력(부동산거래관리시스템, https://rtms.molit.go.kr)하여 사이트 접속

□ 임대인과 임차인이 신고서를 작성하고 공동 날인(서명)하여야 하나 임대차 계약서를 제출하면 신고서 작성 없이도 신고 가능

□ 보증금 6천 또는 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약이 신고대상이며, 다만 경기도를 제외한 도 지역의 군 지역은 모두 제외

 

③ 계약서가 꼭 있어야 하는지?

□ 표준임대차계약서 양식이 아니더라도 계약내용을 확인할 수 있는 문서, 통장 입금내역 등 계약 입증서류가 있으면 신고가 가능

ㅇ 확정일자 부여 등 임차인 권리보호 등을 위해 계약서 작성을 권장

 

④ 과태료 부과를 유예한 이유는?

□ 새로운 제도가 도입되는데 따른 일반 국민들의 적응기간, 임대차계약이 통상 2년 단위로 이루어지고 점 등을 감안하여 1년간 유예
* 12개월 과태료 부과 유예사례: 가축분뇨 퇴비배출 제한강화, 의약품 성분표시 강화 등

 

⑤ 신고 데이터 공개시점은 언제?

□ 신고된 데이터의 신뢰도, 기존 데이터와의 정합성 등을 검증하기 위해 일정기간 필요

ㅇ 최소 4~5개월간 축적된 데이터를 토대로 검증하여 11월경 시범공개 추진 (‘21년 업무보고시 기발표)

 

⑥ 공개되는 데이터는 어떤 내용을 포함하는지?

□ 현재 전체 임차가구의 30% 정도가 확정일자를 부여받고 있으며, 신고제를 통해 현재보다 많은 데이터를 수집할 것으로 예상

□ 현재 확정일자 정보를 토대로 계약금액, 계약일, 층수를 공개 중이나,
ㅇ 신고제로 계약기간, 신규·갱신 계약여부, 기존 계약대비 임대료 증감액 등의 데이터를 추가로 확보할 예정

□ 이를 토대로 지역별 시점별 임대물건 예상 물량, 지역별 계약 갱신율, 임대료 증감률 등을 공개할 수 있을 것으로 예상

 

⑦ 임대차신고제 추진이 표준임대료 등 임대료 규제 도입을 위한 준비 작업인지?

□ 임대차신고제는 임대료 규제를 위해 도입된 제도가 아니며,
ㅇ 시장에 투명한 정보를 제공하고 확정일자 연계를 통해 임차인의 보증금 보호를 강화하기 위해 도입되는 제도임

□ 표준임대료 등 신규 임대료 규제 도입은 검토된 바 없음

 

⑧ 임대차신고 정보가 임대소득 과세정보로 활용되는 것인지?

□ 임대차 신고제는 임대소득 과세와는 전혀 관계가 없으며, 신고제 정보를 과세 자료로 활용코자 하는 계획도 없음

 

본 저작물은 ‘국토교통부’에서 ‘21년’ 작성하여 공공누리 제1유형으로 개방한 ‘「부동산거래신고법」 하위법령 개정안 입법예고(작성자:주택임대차지원팀)’을 이용하였으며, 해당 저작물은 ‘국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr/portal.do)’에서 무료로 다운받으실 수 있습니다.

 

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