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세상좋은 꿀팁/[정책 지식] 정부의 정책

공공주도 3080+ 주택공급대책 1차 후보지 발표 총정리!

by '너' 와 '나' 함께 하는 살맛나는 세상~ 창의날다 2021. 4. 1.

정부에서 부동산 대책으로 추진하고 있는 공공주도 3080+ 주택공급대책은 지난 2월 4일 보도되었던 내용입니다.
공공주도 3080+ 주택공금대책의 목적인 압도적 물량 공급으로 주택 수급 불안심리를 해소하고, 주택 가격을 안전화 시키는 것입니다.

공공주도 3080+ 주택공금대책에 대한 간략한 핵심 내용은 다음과 같습니다.

(물량) 서울에만 분당신도시 3, 강남3APT 수와 유사한 32만호 공급
(속도) 건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 135년 이내)
(품질) 특별건축구역 + 민간의 창의적 설계시공 + 충분한 생활 SOC
(가격) 공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급
(청약) 3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편
(* 분양주택중심(70~80%) + 일반공급 비중 상향(1550%) + 추첨제 도입(일반공급 30%)

 

정부는 3월 31일 공공주도 3080+ 주택공급대책 1차 선도사업 후보지를 발표했습니다.

공공주도 3080+ 주택공급대책 1차 선도사업 후보지는 사업별로 지자체, 토지주(조합), 민간업체 등의 후보지 제안을 받고, 사전검토관계기관 협의를 거쳐 후보지 결정하였습니다.
또한 주민 동의절차, 지자체별 도시계획위원회 심의를 위해 구체적인 사업 구조지원 사항 등을 추가 협의할 예정입니다.

공공주도 3080+ 주택공급대책 선도사업 후보지로 선정되면 시행자는 본격적으로 주민 설명회를 통해 예정지구지정 등 사업 착수를 위한 동의요건을 먼저 확보 진행합니다.
그리고 3.311차 공개를 시작으로 사전검토, 지자체 협의 등 진행상황에 따라 45차례 나누어 공개할 예정입니다. 

공공주도 3080+ 주택공급대책 1차 선도사업 후보지로 선정된 지역은 서울시 4개구 총 21개 구역 선정, 2.5만호 공급가능 규모이며, 금천구 1, 도봉구 7, 영등포 4곳 및 은평구 9곳 등 총 21개 구역을 선도사업 후보지로 선정하였습니다.

공공주도 3080+ 주택공급대책 선도사업 후보지 중 금년 중 주민 동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는 토지주에게 최고 수익률 보장 예정입니다.

"공공주도 3080+ 주택공급대책 1차 후보지 발표"에 대한 더욱 자세한 내용은 국토교통부에서 보도한 아래의 내용("3080+ 주택공급대책" 제1차 선도사업 후보지 발표)을 참고하시기 바랍니다.

 

"3080+ 주택공급대책" 제1차 선도사업 후보지 발표

  

3080+ 주택공급대책 추진배경

 

정부는 3기 신도시 등 수도권 30만호, 두 차례 수도권 공급대책(5.6 8.4 대책) 추진 등 주택 수급여건 개선을 위해 지속 노력
* 기확보 택지 등을 합하면 수도권에 127만호 주택을 공급 가능한 물량 

특히, 공공주도 3080+ 주택공급대책(2.4)을 통해 공공 직접시행정비, 도심 공공복합사업 등 서울 32만호, 전국 83만호의 새로운 도심 주택공급 방안 발표

 

 

공공주도 3080+ 주택공급대책 발표 이후 매매전세시장의 안정기반이 마련된 가운데, 시장 내 매수세 감소, 고점인식 확산, 금리상승 등 시장여건 변화 중

1) 가격거래량매물매수심리 등 모든 지표에서 시장안정 흐름 포착

2) 세제금융 등 수요 측면에서도 시장안정 요인 강화

3) 그간의 공급대책과 공공주도 3080+ 주택공급대책을 합하여 수도권 180만호 이상, 전국에 200만호 이상의 압도적 물량이 공급될 예정

 

 

그간 공급대책 추진현황

 

□ 3기 신도시 등 수도권 30만호 공급계획

(3기 신도시) 지구계획·토지보상 병행 등을 통해 신속하게 추진 중이며, 3기 신도시를 포함한 24만호 지구계획을 연내 확정 계획
* 남양주왕숙·하남교산·인천계양은 ’21.5~7, 고양창릉부천대장 등은 ’21.1012월 지구계획 확정 계획

(사전 청약) 금년 하반기에 수도권 내 공공분양주택 3만호 조기 공급
- 지구계획 확정 지구를 대상으로 단지위치, 공급면적 등을 상반기에 확정하고, 7월 인천계양을 시작으로 3차례*에 거쳐 사전청약 시행
* (78) 인천계양, 남양주진접2, 성남복정 등, (910) 남양주왕숙2, 성남신촌, 성남낙생 등 (1112) 남양주왕숙, 고양창릉, 부천대장, 하남교산 등

  

□ 수도권 공급확대 방안(5.6‧8.4)

(공공 재개발) 후보지 18(‘21.1), 2(‘21.3) 16곳을 선정하였으며, 주민 동의를 거쳐 정비계획 수립 및 연내 시행자지정 추진
* 선정 후보지 8곳에 대해 사업성 분석 후 4월부터 주민설명회를 시작
* 공모참여지 주민이 희망하는 경우 공공직접시행 정비사업 컨설팅도 병행

(공공 재건축) 7개 단지에 대해 사전 컨설팅 결과 회신(‘21.1) 후 공공 시행자 지정 등 사업 추진을 위한 주민 협의 진행 중

(도심 입지) 대부분 사업지가 지자체 협의 등을 거쳐 개발구상 수립 중이며, 즉시 착수가능 지역의 경우 ‘22년부터 공급 추진
* 용산정비창은 예타등을 거쳐 ’22년 도시개발구역 지정, 태릉CC등은 관계부처·지자체 협의 중 등

 

□ 전세대책(11.19)

(공공임대 공가) 전국 약 1.9만호(수도권 1.0, 서울 0.6) 2월말부터 입주

(신축 매입약정) 격주 단위로 매입약정 심의 중

 

 

공공주도 3080+ 주택공급대책 후속조치 추진현황

(컨설팅) 공공주도 3080+ 주택공급대책 통합지원센터를 개소*하여 컨설팅 약 770건 실시, 공공직접정비(2.23~) 및 도심복합사업(3.2~) 등 설명회 진행
* 서울 2.17일 개소, 경기·인천·대전·광주·부산·대구 지역본부 별 지원센터 3.4일 개소

- 컨설팅과 함께 지자체 제안*2.10, 통합지원센터 민간제안은 2.17일부터 접수 개시했으며, 연중 상시 접수 예정
* 서울시 25개 자치구(2.10~), 지방 광역시(3.2~) 사업설명회와 함께 후보지접수 개시 

(후보지 접수 현황) 34주 현재까지 지자체 제안을 통해 288, 민간제안 53곳 등, 서울수도권 및 광역시에서 총 341곳 접수
- (지자체 제안, 288) 서울에서만 총 252곳 접수되었으며, 그 밖에 경기 6, 인천 7, 대전 5, 부산 17, 대구 1곳 등 접수
* 역세권 도심 공공주택 복합사업이 103건으로 가장 높은 접수 건수를 기록, 저층주거지 복합사업 61, 공공직접시행 정비사업 41건 등 고르게 접수

  

< 지자체 제안 후보지 총괄표(3.30일 기준) >

출처 : 국토교통부 홈페이지

- (민간제안, 53) 정비사업 7, 도심복합사업 24, 소규모정비 13건 등이 통합지원센터로 접수, 사업구체화를 위한 상담 진행중

 

 

 

공공주도 3080+ 주택공급대책 선도사업 후보지 선정결과 (1차)

 

1. 공공주도 3080+ 주택공급대책 선도사업 후보지 선정 개요

(선정절차) 사업별로 지자체, 토지주(조합), 민간업체 등의 후보지 제안을 받고, 사전검토관계기관 협의를 거쳐 후보지 결정
* (인허가권) 국토부 또는 지자체 / (도시계획) 지자체 / (시행자) LHSHGH

공공주도 3080+ 주택공급대책 선도사업 후보지로 선정되면 시행자는 본격적으로 주민 설명회를 통해 예정지구지정 등 사업 착수를 위한 동의요건 확보 진행

 

(우선순위) 먼저 접수한 지자체 위주로 검토협의 후 공개

특히, 지자체의 개발의지가 있고, 기존 개발사업이 중단장기지연 중이거나 개발사업 계획이 없는 곳을 중심으로 우선 검토

이미 사업계획이 수립되어 추진중인 정비사업 등은 토지주조합원들의 희망 개발방향 등을 개략적으로 확인한 후 공개 예정

(향후일정) 3.311차 공개를 시작으로 사전검토, 지자체 협의 등 진행상황에 따라 45차례 나누어 공개 예정

 

< 공공주도 3080+ 주택공급대책 선도사업 후보지 발표 계획() >

출처 : 국토교통부 홈페이지

 * 지자체 협의에 따라 발표시점 조정 / 정비사업 등 민간제안은 여건조성시 수시로 발표

 

2. 공공주도 3080+ 주택공급대책 선도사업 선정기준

 

□ 입지 요건

1) 도심 공공주택 복합사업 (공공주택특별법 개정 추진 중)

(기본방향) 사업별 입지기준안을 3단계(시행령 - 국토부 고시 - 후보지선정 사전검토위 심사기준)로 세분화하여 운영
* 시행령은 공통기본사항(지역범위, 규모, 노후도)을 규정하고, 고시에서 시도별 유연한 운영을 위한 세부사항 규정, 사전검토 기준에 따라 사업추진 필요성 심사

(유형별 세부기준) 역세권, 준공업, 저층주거지 특성에 맞게 개별 요건을 정하되, 기존 정비사업 보다 완화된 기준 적용
- 특히, 도시여건, 주택공급 및 저밀·저이용지역 고밀개발 필요성 등을 감안 역세권범위 및 노후도 등을 지역별로 유연하게 운영

출처 : 국토교통부 홈페이지

국토부고시, 사전검토 선정기준은 시·도별로 차등화하여 운영 계획

2) 소규모 재개발

도심 공공주택 복합사업 요건 주거상업고밀지구주거산업융합지구와 동일 요건을 적용하되, 면적은 5미만으로 제한

3) 주거재생혁신지구 

도시재생활성화지역 등 쇠퇴도심 내 노후·불량 건축물*2/3 이상인 주거취약지(·공유지 등 제외 2m2 미만)
* 20년 경과 건축물, 빈집, D·E등급 건축물, 공사중단건축물 등

4) 소규모 주택정비 관리지역

10이내 소규모 주택정비 수요가 높은 노후저층주거지 대상, 노후건축물 비율 1/2 이상인 일단의 지역을 관리지역으로 지정 가능
* 시행령에서 면적노후도, 조례 위임사항 등 규정 예정

5) 공공 직접시행 정비사업, 도시재생 연계사업 등은 도시정비법, 도시재생법 등 기존 근거 법령에 따른 입지요건 검토

 

 

□ 사업성 요건

토지주에게 추가 수익률(10~30%p)을 보장하기 위한 용적률, 건축면적 확보, 높이기준 완화 등이 가능한 사업구역

특히, 토지주에 대한 추가 수익률을 보장하고 남은 개발이익으로 특수상황 토지주, 세입자영세상인공장주 보호 가능 구역

 

□ 기타 고려사항

금번 공공주도 3080+ 주택공급대책 선도사업은 국토부, 지자체 간 사전검토협의를 거쳤으며, 주민 동의절차, 지자체별 도시계획위원회 심의를 위해 구체적인 사업 구조지원 사항 등을 추가 협의할 예정

 

3. 공공주도 3080+ 주택공급대책 제1차 선도사업 선정 결과

 

◈ 서울시 4개구 총 21개 구역 선정, 약 2.5만호 공급가능 규모

 

(선정개요) 금천(27), 도봉(12), 영등포(42) 및 은평구(28) 등 총 109* 중 도심공공복합사업 62곳에 대해 공공시행자, 지자체와 입지요건개발방향사업가능성 등 협의를 거쳐 선정
* 정비사업, 소규모사업 등 47곳은 추후 별도검토 예정

 

(선정결과) 금천구 1, 도봉구 7, 영등포 4곳 및 은평구 9곳 등 총 21개 구역을 선도사업 후보지로 선정

출처 : 국토교통부 홈페이지

 

(선도사업 우대조치) 선도사업 후보지 중 금년 중 주민 동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는 토지주에게 최고 수익률* 보장 예정
* 3080+ 주택공급방안(‘21.2.4.)에서 약속(10~30%p)한 최대 수익률 추가 보장

아울러, 국토부 및 지자체가 주택공급 활성화를 위해 도시건축규제 완화 등 인허가를 우선적으로 처리지원할 예정

출처 : 국토교통부 홈페이지

 

<알아두면 유익한 정보들~~^^>

☞ [2.4 부동산대책] 공공주도 3080, 대도시권 주택공급 총정리!

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공공주도 3080+ 주택공급대책 제1차 선도사업 리스트

주택공급 규모는 세부계획 수립 및 인허가 과정 등에서 변경될 수 있음

 

□ 역세권(주거상업고밀지구)

출처 : 국토교통부 홈페이지

 

□ 준공업(주거산업융합지구)

출처 : 국토교통부 홈페이지

 

□ 저층주거지(주택공급활성화지구)

출처 : 국토교통부 홈페이지


 

 

4.  공공주도 3080+ 주택공급대책 선도사업 후보지 사업효과 분석

 

발표사업지 분석 결과(21개 구역 평균 사업효과)

(도시규제 완화) 대상지 모두 1~2단계 종상향 지원을 통해 용적률이 현행대비 평균 238%p, 민간 재개발사업대비 111%p 상향

(공급세대수 증가) 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 15% 제한 등의 결과 공급 세대수가 민간재개발 대비 1.4배 증가(8541,195)

(토지주 수익) 공급물량 증가에 따른 사업성개선을 통해 토지주 우선공급가액이 시세대비 평균 63.9% 수준으로 분석되었으며,
- 이에 따라 민간재개발 대비 토지등소유자가 향유하는 사업수익률*이 평균 29.6%p 향상되는 결과
* 토지주수익률 = 시세차익(시세 우선분양가액) / 종전자산가액
** 토지주 평균 분담금도 기존사업 대비 약 30.3% 감소되는 것으로 분석. 다만 분담금은 도시계획심의 과정 등에서 변동 가능

 

< 공공주도 3080+ 주택공급대책 선도 후보지 21개 구역 평균 사업효과 >

출처 : 국토교통부 홈페이지

세부개발계획은 확정 으로 향후 주민협의, 도시계획심의 과정에서 변동 가능
구역별 개별 사업성분석 결과는 예정지구 지정 동의단계에서 제시 예정

 

 

투기차단 방안

후보지 발표 예정지구 지정본지구 지정에 이르는 과정에서 투기적 수요가 유입되지 않도록 철저히 관리
* 행정기관이 주도적으로 결정하는 공공택지와 달리 단계별 동의를 거쳐 입지가 확정되는 도심 입지의 특성을 고려

 

□ 투기방지 및 시장관리 방안

(조사착수 시점) 예정지구 지정 (법령상 지구경계 설정) 시 조사 착수
* 선도사업 후보지가 포함된 4개구 14개동의 지난 1년간 부동산 거래량, 가격추이를 조사하였으나, 가격급등 등 특이동향은 없는 것으로 확인 (대책 발표일 이후 사업지 내 부동산 매입 시 현금청산 원칙 적용에 따라 과열우려도 낮은 상황)

(조사대상 거래) 예정지구 지정 1(후보지 공개 이후 기간 포함)부터 본지구 확정시까지 사업지구 및 인근 지역의 부동산 거래

(조사주체) 부동산거래분석 기획단 (또는 거래분석원)

(조사방식) 대상거래를 조사하여 이상특이거래*를 추출하고 위법 협의에 대한 소명 및 직권조사 등을 거쳐 의법 조치
* (주택) 미성년자 거래, 업다운 의심 건 등 / (상가공장) 지분거래, 특이거래 주체 등
  (토지) 특정인 집중거래(과다보유), 법인외지인 거래, 공유지분(쪼개기) 거래 등

- 위법 혐의는 소관기관*에 통보하고, 통보내역 등은 대외 공개
* 탈세대출규정 위반 등은 국세청금융위에 통보하여 세무조사대출금회수 등 조치하고, 차명거래 등은 범죄혐의건은 경찰청에 수사의뢰

 

□ 공직자 및 공기업 투기재발방지

향후에는 토지거래 제한, 공직자 재산등록확대 등 투기 방지대책 등을 적용하여 사전 차단

매년 LH법에 따라 LH 임직원의 도심입지 내 거래내역 실태조사를 실시하고, 공직자 재산등록 내역도 점검

후보지 발표 후 이상거래 포착, 시장 과열시 토지거래허가구역 지정 검토

 

향후계획

 

□ 공공주도 3080+ 주택공급대책 1차 선도사업 후보지 추진계획

토지등소유자가 사업계획, 사업추진 효과 등을 상세히 이해할 수 있도록 선도사업별 사업설명회 개최(4.8.이후 순차개최)

지자체 등 심층 협의를 통해 세부 사업계획안을 조속히 수립한 후 토지등소유자 동의(10%) 및 예정지구 지정 추진(7)

선도사업으로 선정되지 못한 나머지 사업구역은 사업성 제고를 위한 사업모델 발굴, 도시규제 추가 완화 협의 등 지속 관리

 

 

□ 공공주도 3080+ 주택공급대책 사업 통합 추진일정

검토를 마친 지자체제안 선도 후보지를 순차적으로 공개(월별)하고, 1차 후보지와 마찬가지로 예정지구 지정까지 사업계획 협의 등 지원

5월에는 주민, 민간업체를 중심으로 민간제안 통합공모를 실시하고, 그 결과를 7월에 공개
* 공공 직접시행 정비사업은 ’21.2월부터 컨설팅 모집 중에 있으며, 컨설팅 결과를 바탕으로 한 토지소유주 협의 등을 거쳐 7월 후보지 공개 

7월에는 동의율(10%)을 확보한 입지를 중심으로 예정지구 지정

 

< 공공주도 3080+ 주택공급대책 사업 주요 일정 >

출처 : 국토교통부 홈페이지

 

본 저작물은 국토교통부에서 ‘21작성하여 공공누리 제1유형으로 개방한 ‘3080+ 주택공급 방안 1차 선도사업 후보지 선정(작성자:주택정책과)’을 이용하였으며, 해당 저작물은 국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr/portal.do)’에서 무료로 다운받으실 수 있습니다.


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