부동산 대책 주택담보대출, 전세자금대출 재개발 규제 강화!

이전 포스팅 ["부동산 대책" 갭 투자 제재 및 수도권 규제지역]을 참고하시고 이 글을 보시면 더 잘 이해가 되실 것입니다.

2020/06/17 - [세상좋은 꿀팁/[정책 지식] 정부의 정책] - "부동산 대책" 갭투자 제재 및 수도권 규제지역!

"부동산 대책" 갭투자 제재 및 수도권 규제지역!

 

* 6.17 정부 부동산 대책 발표 내용을 보면 다음과 같이 발표 되었습니다.

⑴ 비규제지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권 ․대전․청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정

⑵ 개발호재로 인하여 상승이 우려되는 서울국제교류협력지구 인근 지역에 대해서 토지거래허가구역으로 지정 추진

⑶ 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화

⑷ 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 정비사업 조합원의 분양요건을 강화하는 등 정비사업 규제를 정비

⑸ 주택 매매·임대사업자의 주택담보대출의 레버리지를 활용한 투자유인을 억제하고, 과세체계를 정비하여 법인을 통한 세금 회피 차단

⑹ 12.16대책 및 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6)의 후속조치를 조속히 차질 없이 추진

본 페이지에서는 "주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화" / 정비사업 규제 / 법인을 활용한 투기수요 근절 의 내용을 포스팅 하도록 하겠습니다.
본 내용은 국토교통부에서 보도한 내용입니다.

 

 

** 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화 **

 

1. 규제지역내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건 강화

< 무주택자 >

□ (현행) 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년내 전입 의무를 부과
ㅇ 조정대상지역의 경우 2년내 전입 의무 부과

□ (개선) 全규제지역* 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과
* 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역

□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분부터 적용
* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행

< 1주택자 >

□ (현행) 투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과
ㅇ 조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

□ (개선) 全규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분부터 적용
* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행

 

2. 보금자리론 대상 실거주 요건 부과

□ (개선) 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금 회수

 

3. 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화

□ (개선) ➊투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가
ㅇ ➋전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수

□ (적용시기) 보증기관 내규 개정 시행일 이후

 

4. 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소

□ (개선) 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도를 2억원으로 인하

 

** 정비사업 규제 정비 **

 

1. 재건축 안전진단의 투명성·공정성 강화

1) 안전진단에 대한 시·도 권한 강화

□ (개선) 1차 안전진단 기관 선정·관리주체를 시·군·구에서 시도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도가 담당

□ (적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(’20.12) 후 ’21년 상반기 시행

 

2) 부실 안전진단기관에 대한 제재 강화

□ (개선) 안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2천만원)를 신설하고, 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰제한(1년)

□ (적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(’20.12) 후 ’21년 상반기 시행

 

3) 2차 안전진단 시 현장조사 강화

□ (개선) 철근부식도 · 외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화
* 현장조사가 지연되는 사업장은 안전진단을 미완료로 처리

□ (적용시기) 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행

 

4) 2차 안전진단 자문위원회의 책임성 제고

□ (개선) 자문위원회에서 구조안전성, 건축·설비노후도 등 평가분야 별로 개별·분리 심의하고, 자문위원에게 총점은 비공개

□ (적용시기) 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행

 

2. 거주요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청 허용

□ (개선) 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주*한 경우에 한하여 분양 신청 허용
* 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주(연속 거주가 아닌 합산 거주기간)

□ (적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(’20.12) 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용

 

 

3. 재건축부담금 규제 개선

1) 재건축부담금의 본격 징수 시작

□ (현행) 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 “합헌” 결정(‘19.12.27)에 따라 제도의 본격 시행을 준비
ㅇ 국가징수분 재 배분 시 주거복지센터 설치, 공공임대 건설 등 주거복지 증진 위해 노력하는 지자체에 인센티브 부여

□ (계획) 한남연립(17억원)·두산연립(4억원) 시작으로 하반기부터 본격 징수
ㅇ 지자체 대상 집중교육 기 시행(`20.2), 주기적 집합교육 시행(`20.下～)
* 62개 조합(37개 지자체)에 약 2,533억원의 부담금 예정액(’18.4～’20.6) 기 통지

 

2) 실효성 있는 시행을 위한 제도 보완

□ (현행) 공시가격 현실화에 따라 종료시점과 개시시점의 주택가액 공시비율 차이가 발생하여 부담금 산정기준 논란
ㅇ 광역 지자체가 주요 기반시설을 설치함에도 불구하고, 기초 지자체에 대한 재건축 부담금 배분율이 더 높음(광역 20%, 기초 30%)

□ (개선) 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정 시동일한 공시비율을 적용*
* 지자체·조합의 정확한 부담금 산정을 위한 한국감정원의 지원근거 마련(’20.12)
ㅇ 재건축 부담금 귀속비율을 광역지자체 30%, 기초지자체 20%로 조정

□ (적용시기) ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률｣ 개정(’20.12) 후 최초 재건축부담금 부과 조합부터 적용

 

** 법인을 활용한 투기수요 근절 **

 

 

1. 주택 매매·임대사업자 대출 규제 강화

1) 주택 매매‧임대사업자 주택담보대출 금지

□ (현행) 규제지역내 주택매매‧임대 사업자 주담대는 LTV 20%~50%, 비규제지역내 주택매매‧임대 사업자 주담대는 LTV 규제 없음

□ (개선) 모든 지역* 주택 매매‧임대 사업자**에 대하여 주담대 금지
* 규제지역·비규제지역 모두 포함 ** 법인·개인 사업자 모두 포함

□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용
* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

 

2. 법인 등에 대한 세제 보완

1) 법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상

□ (현행) 개인ㆍ법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산하여 종부세 부과

□ (개선) 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율* 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용
* ｢주택시장 안정화 방안(‘19.12.16)｣을 통해 종부세 세율 인상을 발표

- 2주택 이하(조정대상지역내 1주택 이하 포함): 0.6% ～ 3.0%
- 3주택 이상(조정대상지역내 2주택 포함): 0.8% ～ 4.0%
※ 법인의 사원용 주택, 기숙사 등에 대한 비과세 특례는 현행 유지

□ (적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과 분부터 적용

2) 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지

□ (현행) 납세자(개인·법인)별로 종부세 공제(6억원, 1세대1주택 9억원)
ㅇ 다주택자가 법인을 활용하는 경우 종부세 공제액 확대 가능
* 예) 개인이 3주택 단독 보유 → 공제 6억원 법인 2개 설립하여 3주택 분산 보유 → 공제 21억원(개인 1주택 9억원 + 법인별 6억원)

□ (개선) 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지

□ (적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과분부터 적용

 

3) 법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세

□ (현행) 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세 비과세
* 1세대가 1주택 이상을 보유한 개인의 경우 ’18.9.14. 이후 조정대상지역내에 신규로 취득한 주택은 임대 등록하더라도 종부세 과세

□ (개선) 법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세 과세

 

4) 법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상 등

□ (현행) 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%)에 10%를 추가 적용(사택 등은 제외)
ㅇ 단, 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 양도 시 추가 과세 제외

□ (개선) 법인이 주택 양도시 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용

□ (적용시기) 추가세율 적용은 ‘21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

3. 부동산 매매업 관리 강화

1) 부동산 매매업 관리체계 구축

□ (현행) 부동산 중개업, 분양업, 개발업 등은 개별 법률에 따라 등록요건, 보고의무 등을 두어 법정 업종으로 관리 중이나,
ㅇ 부동산 매매업은 시장 교란 가능성에도 불구, 자유업으로 영업 중

□ (개선) ‘부동산매매업’을 법정 업종으로 관리
ㅇ ‘부동산의 매매’를 주된 사업으로 영위하는 법인 등을 대상으로 설립요건, 의무사항 규정 등을 마련하여 체계적으로 관리

□ (적용시기) 법 개정 이후 ’21년말 시행

 

4. 법인거래 조사 강화

1) 법인 대상 실거래 특별조사 (旣 추진 중)

□ (내용) 최근 과열이 관측된 경기 남부 등 자조서 미제출 거래 중 투기 가능성이 있는 법인 등의 거래를 대상으로 특별조사를 추진

출처 : 국토교통부 홈페이지

 

3) 법인거래 조사 강화 (旣 추진 중)

□ (현행) 개인과 법인 구분 없이 모든 거래주체에 대해 단일한 실거래 신고서식 사용, 자금조달계획서 의무제출대상 지역*도 동일
* (규제지역) 3억원 이상, (비규제지역) 6억원 이상 주택 거래신고 시 제출
ㅇ 법인 주택매수는 단기 매매 등을 통한 투기 활용 가능성이 높음에도 불구하고, 이상거래 조사 추진 곤란

□ (개선) 법인 주택거래 시 별도의 “법인용 신고서식”을 작성토록 하고, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출 의무화(개정 진행 중)

□ (적용시기) ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙｣ 개정 후 즉시 시행(’20.9월) 

 

본 저작물은 ‘국토교통부’에서 ‘20년’ 작성하여 공공누리 제1유형으로 개방한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안(작성자:주택정책과)’을 이용하였으며, 해당 저작물은 ‘국토교통부 홈페이지’에서 무료로 다운받으실 수 있습니다.

http://www.molit.go.kr/portal.do

국토교통부 홈페이지에 오신 것을 환영합니다.

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